원본 영상: 내년까지 안 팔면 세금 다 털린다, 7만채 쏟아진다, 급매 꼭 잡으세요 (이장원 세무사) — 김작가 TV
요약
최근 발표된 부동산 양도소득세 개편안은 다주택자의 매물을 시장으로 유도하고 고가 주택에 대한 과세를 현실화하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 정부는 다주택자 중과세를 점진적으로 완화하는 유예 기간을 두면서 민간 공급을 활성화하고자 하지만, 장기보유특별공제(장특공) 혜택이 거주 중심으로 재편되고 공제 한도(최대 10억~20억 원)가 신설되면서 시장의 셈법은 한층 복잡해졌습니다. 1세대 1주택자의 기본공제가 2,500만 원으로 상향되었음에도 실질적인 절세 효과는 1,000만 원 안팎에 불과해 초고가 주택 보유자들의 세 부담 완화에는 큰 영향을 주지 못하고 있습니다.
특히 이번 개편안에서 주목해야 할 부분은 8년 의무임대 기간이 종료되는 매입임대 아파트의 매물 출회 가능성입니다. 정부가 임대 등록 말소 후 일정 기한 내 매도하지 않으면 양도세 중과를 적용하겠다는 방침을 세움에 따라, 임대 기간이 만료되는 약 7만 채 안팎의 물량이 시장에 급매물로 나올 가능성이 커졌습니다. 반면, 양도차익이 큰 다주택자들은 장특공 미적용과 높은 세 부담으로 인해 매도하기보다는 보유세를 감내하며 버티거나, 자녀에게 증여하는 우회로를 선택할 확률이 높아 기대만큼의 다주택자 매물 출회는 제한적일 것으로 분석됩니다.
또한 고령층의 지방 이전을 유도하는 이른바 ‘은퇴자 감면 세법’이나 거주 기간 인정 특례 등은 입증 절차가 까다롭고 실효성이 낮아 위장전입 같은 탈세를 조장할 우려가 지적됩니다. 이와 함께 40억 원 이상의 초고가 주택뿐만 아니라, 대출 이자와 재산세 부담이 급증한 ‘애매한 1주택자(덜 똘똘한 한 채)’들이 자산가들의 다운사이징 수요와 맞물려 큰 재정적 압박을 받을 수 있는 환경이 조성되고 있습니다.
결론적으로 이번 양도세 개편은 다주택자의 매각 유도라는 본래 목적을 달성하기보다는 자산의 증여를 촉진하고, 등록임대주택 만료 물량 중심의 국지적 급매 시장을 형성할 가능성이 높습니다. 따라서 주택 보유자들은 단순히 양도세율 변화만 볼 것이 아니라 보유세, 대출 금리, 임차인의 만기 시점을 종합적으로 고려하여 매도, 증여, 또는 자산 교환 중 최적의 출구 전략을 선제적으로 수립해야 합니다.
내 생각
다주택자 중과를 완화해 준다고 하더라도 장기보유특별공제를 배제한다면 매도에 선뜻 나서기는 어렵다고 본다. 물건을 매도하는 입장에서 장기보유특별공제는 매우 큰 실익이었는데, 이 혜택이 주어지지 않는다면 보유세 부담이 아무리 커진다고 해도 집을 곧바로 처분하는 것은 결코 쉽지 않은 선택이다.
수도권 주택을 처분하고 지방으로 이전할 때 양도세를 감면해 주는 방안 역시 실효성이 떨어진다고 생각한다. 부동산은 장기적인 미래 가치를 고려해야 하는 핵심 자산인데, 세금을 다소 감면받기 위해 수도권 집을 팔고 지방으로 이주하기는 현실적으로 어렵다. 물론 구체적으로 어느 지방이냐에 따라 판단이 달라질 수는 있겠으나, 적어도 세종시 정도의 지역이라면 한 번쯤 고민해볼 여지는 있을 것이다.
한편, 똘똘한 한 채에 비해 어중간한 한 채가 세금과 대출 부담 때문에 더 위험해질 수 있다는 시각에는 동의한다. 보유 주택 수가 늘어나는 구조는 보유세 측면에서 확실히 불리한 조건에 놓이게 되기 때문이다.